Liquidación Complementaria por compra de inmueble en mal estado con previsión de renovación

¿Cómo prevenir o recurrir una liquidación complementaria de hacienda cuando has comprado a buen precio un inmueble en mal estado para renovarlo?

¿Estás a punto de cerrar (o intermediar) una compraventa a buen precio de un inmueble para renovarlo? ¿Tienes intención de renovarlo y quedártelo o por el contrario quieres revenderlo?

¿Conoces la situación que se puede dar cuando pasados unos 18 meses de la compra-venta, llega una inesperada propuesta de liquidación complementaria de la Agencia Tributaria por haber supuestamente comprado por debajo del precio esperado?

En el caso que la Agencia Tributaria (AT) detecte que el importe declarado de la compraventa es menor del supuesto valor del inmueble según los registros de la propia AT, ésta puede reclamar por lo menos la diferencia de impuesto que se considera aún no liquidado por la diferencia de precio.

Es en este punto  cuando comprendemos la utilidad de poder tener fotos y vídeos certificados con relevancia legal para así demonstrar a Hacienda que el precio menor en el momento de la adquisición era debido el mal estado del inmueble.

Pagar el 10% sobre 100.000€ no es lo mismo que pagarlo sobre 200.000€

Este novedoso proceso de certificación vídeo fotográfico del estado del inmueble, es del todo legal, rápido y su coste es casi irrelevante. Además se inserta perfectamente en un complejo proceso tributario, antes por vía administrativa y luego, si necesario, hasta por vía judicial.

Vamos a ver cuál es el proceso actual por partes y rebobinemos ¿qué pasa en cada fase de este proceso? Estudiemos este gráfico:

Este símbolo indica el lugar durante el proceso en el qué se produce o se usa la certificación video fotográfica

Hay que advertir que éste es un proceso complejo y puede, según el caso durar varios años y que implica todos los niveles de recursos de la vía administrativa y finalmente los niveles de recurso de la vía judicial (una vez agotada la vía administrativa).

Vía administrativa

La AT detecta que el importe declarado de la compraventa es menor del supuesto valor del inmueble según sus registros, cálculos y motivaciones. Hacienda no está obligada a proceder a una comprobación de valores, pero puede hacerlo según lo establecido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, art. 134, Procedimiento de comprobación de valores y sus modificaciones actualmente vigentes.

El resultado de la comprobación de valores puede ir bien y quedarse sin efecto para los contribuyentes porque el valor declarado se considera superior al de la comprobación de valores. En este caso, sin embargo, no se puede esperar ningún descuento en los impuestos ya abonados.

En el caso que la comprobación de valores resulte superior al valor declarado en la escritura, es probable que Hacienda envíe la propuesta de liquidación complementaria.

Imaginemos que recibimos la inesperada carta de la notificación. En el caso que no se quiera pagar sin más, se pueden emprender dos vías, la impugnación o la tasación pericial contradictoria.

Es importante tener presente que estas son dos alternativas excluyentes y que se pueden cometer errores en caso de no conocer  bien cómo y cuándo presentarlas.

Impugnaciones

Para entendernos bien, debemos aclarar que ninguna de las dos formas de impugnación se ocupan de intentar recalcular el valor establecido por AT. Solo se ocupan de defectos en el procedimiento de comprobación del valor o falta de motivación para este mismo valor.

La impugnación se puede considerar (simplificando mucho), un control formal sobre la actuación de AT, pero para el contribuyente la impugnación sirve solo para ganar tiempo, porque suspende la ejecución de la liquidación. Esta impugnación generalmente (salvo casos muy poco frecuentes) no modifica el resultado de la comprobación de valores, solo se ocupa de ver si todos los trámites se han hecho correctamente. Si se detectan errores, AT puede corregirlo y enviar de nuevo la notificación corregida. También debemos tener en cuenta que si se pierde esta impugnación esto puede suponer costes para abonar los intereses de demora.

De nuevo son mutuamente excluyentes las dos opciones que tenemos para impugnar:

• Recurso de reposición, ante la misma AT
• Reclamación económico-administrativa, ante el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR), o el TEAC (Central) o los TEAL (Ceuta y Melilla)

Se diferencian sobre todo porque se presentan a diferentes instituciones.

Una opción importante cuando se elige una impugnación es poder reservar el derecho a la Tasación Pericial Contradictoria en el caso las impugnaciones no funcionen.

Tasación Pericial Contradictoria (TPC)

La TPC no se ocupa de la forma ni del proceso, este paso se ocupa de recalcular el valor establecido por AT con un proceso muy concreto y articulado, como definido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, art. 135, Tasación pericial contradictoria y sus modificaciones actualmente vigentes.

Más fuentes:

• La relativa jurisprudencia aqui
• Su Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos V2909-17 de 13 de Noviembre de 2017

Como hemos anticipado, se puede llegar aquí por dos vías, directamente después de la propuesta de la liquidación o después de las impugnaciones, previa reserva del derecho a la TPC y también en este caso se suspende la ejecución de la liquidación.

Este proceso consiste en nombrar, según un proceso establecido por la LGT art 135 mencionado arriba, un perito para la tasación y recalcular el valor. Según este proceso el resultado será un nuevo valor de la base imponible de la liquidación.

En este punto se pueden presentar las pruebas vídeo – fotográficas certificadas del estado del inmueble al momento de la compraventa al perito, para que recalcule el valor y su base imponible y posiblemente recalcular el valor de AT a la baja y reducir o eliminar diferencia de precio que dio origen a esta propuesta de liquidación.

Este proceso conlleva costes y siempre es mejor estar bien asesorado para emprenderlo. Sobre todo tener muy claro si se tienen pruebas suficientemente solidas para demonstrar una reducción de precio de la reclamada liquidación, que supere los costes de la tasación.

Después de la tasación pericial contradictoria, la vía Administrativa se agota y se podrá acceder a la vía judicial. Esto nuevo proceso se llama contencioso-administrativo.

Vía Judicial

Si tenemos muy buenos motivos y suficientes recursos económicos para instruir el recurso a este nivel después de tantos años de recursos administrativos, podemos empezar a recurrir al Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma o a la Audiencia Nacional (según los casos). Esto también va a durar años y suspende la ejecución de la liquidación.

Si se pierde hasta este recurso, se podría en casos especiales hasta recurrir finalmente al Tribunal Supremo.

Después de esto no hay más apelaciones posibles y pueden haber pasado hasta 15 años.

 Conclusiones

Para recurrir necesitarás:

• Contar con la asesoría de un experto ya que se trata de un proceso complejo y extremadamente técnico
• Usar las nuevas tecnologías aplicadas a la ley como los vídeos y fotos certificados del estado del inmueble para poder probar el estado al momento de la compraventa (Certifydoc)
• Usa las certificaciones, según nuestro protocolo, en las impugnaciones y en la tasación pericial contradictoria para posiblemente bajar el imponible de AT
• Usa las certificaciones en posibles recursos judiciales cuando se agote la vía administrativa